Q: Tapu İşlemlerinde Hangi Masraflar Ödenir ve Kim Öder?

Tapu Harcı (%4): Toplam satış bedeli üzerinden hesaplanan en büyük giderdir. Yasal olarak alıcı ve satıcı arasında %2 + %2 şeklinde eşit paylaştırılır. Ancak piyasa teamülleri veya tarafların özel anlaşmasına göre bu oranların tamamı tek bir tarafça da üstlenilebilir. Döner Sermaye Hizmet Bedeli: Tapu müdürlükleri tarafından her işlem için tahsil edilen sabit bir ücrettir. Her yıl güncellenen bu rakam, mülkün bulunduğu bölgeye ve işlem türüne göre değişkenlik gösterir. Taşınmaz Değerleme (Ekspertiz) Ücreti: Eğer konut kredisi kullanılıyorsa banka tarafından, kredi kullanılmıyorsa (yabancıya satış gibi özel durumlarda) zorunlu olarak yaptırılır. Ücretler, mülkün m2 büyüklüğüne ve bağımsız bölüm sayısına göre belirlenir. Emlak Danışmanı Hizmet Bedeli: Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik gereğince; aksi kararlaştırılmadıkça alıcıdan %2 + KDV ve satıcıdan %2 + KDV şeklinde tahsil edilir. Zorunlu Sigortalar (DASK): Tapu devrinin gerçekleşebilmesi için mülkün geçerli bir Doğal Afet Sigortası (DASK) poliçesi olması şarttır. Poliçe primi binanın yaşı, kat sayısı ve m2’sine göre değişir. Vekaletname ve Noter Giderleri: Eğer işlemler vekil aracılığıyla yürütülüyorsa noter onaylı vekaletname ücretleri ek bir gider kalemi oluşturur.

Question 1

İçinde kiracı olan bir evi satmak veya almak süreçleri nasıl etkiler?

Accepted Answer

Kiracılı bir mülkün satışı, hem alıcı hem satıcı için hassas bir denge gerektirir:

Satıcı İçin: Evin gösterilmesi (randevu trafiği) kiracı ile iyi bir iletişim gerektirir. Kiracının tahliye taahhütnamesi olup olmaması satış hızını ve fiyatı doğrudan etkiler.
Alıcı İçin: Evi kendisi kullanacaksa, satın aldıktan sonraki 1 ay içinde kiracıya ihtarname çekmesi gerekir. Yatırımcı içinse mevcut kira bedelinin piyasa şartlarına uygunluğu kritiktir.
Uzman Çözümü: Biz bu süreçte "arabulucu" rolü üstleniyoruz. Kiracı ile iletişimden tahliye şartlarının netleştirilmesine kadar tüm süreci yöneterek, satışın bir hukuki krize dönüşmesini engelliyoruz.

Question 2

Kat irtifaklı (iskânsız) bir ev alınır mı? Satış sürecinde engel teşkil eder mi?

Accepted Answer

Evet, kat irtifaklı bir mülkün satışı tapu dairesinde yasal olarak mümkündür; ancak sürecin risklerini bilmek gerekir:

Kredi Durumu: Bankaların çoğu iskanı olmayan binalara kredi vermeyebilir veya ekspertiz değerinin çok altında kredi kullandırabilir.
Abonelik ve Maliyet: İskansız binalarda elektrik ve su faturaları "şantiye tarifesi" üzerinden daha yüksek gelebilir. Ayrıca ileride alınacak iskan için ek maliyetler çıkabilir.
Bizim Desteğimiz: Eğer iskansız bir mülk satıyorsanız veya alacaksanız; binanın imar durumunu, yapı kayıt belgesi olup olmadığını ve iskan alınmasının önündeki engelleri sizin adınıza araştırarak "sürprizsiz" bir işlem yapmanızı sağlıyoruz.

Question 3

Tapu İşlemlerinde Hangi Masraflar Ödenir ve Kim Öder?

Accepted Answer

Tapu Harcı (%4): Toplam satış bedeli üzerinden hesaplanan en büyük giderdir. Yasal olarak alıcı ve satıcı arasında %2 + %2 şeklinde eşit paylaştırılır. Ancak piyasa teamülleri veya tarafların özel anlaşmasına göre bu oranların tamamı tek bir tarafça da üstlenilebilir.
Döner Sermaye Hizmet Bedeli: Tapu müdürlükleri tarafından her işlem için tahsil edilen sabit bir ücrettir. Her yıl güncellenen bu rakam, mülkün bulunduğu bölgeye ve işlem türüne göre değişkenlik gösterir.
Taşınmaz Değerleme (Ekspertiz) Ücreti: Eğer konut kredisi kullanılıyorsa banka tarafından, kredi kullanılmıyorsa (yabancıya satış gibi özel durumlarda) zorunlu olarak yaptırılır. Ücretler, mülkün m2 büyüklüğüne ve bağımsız bölüm sayısına göre belirlenir.
Emlak Danışmanı Hizmet Bedeli: Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik gereğince; aksi kararlaştırılmadıkça alıcıdan %2 + KDV ve satıcıdan %2 + KDV şeklinde tahsil edilir.
Zorunlu Sigortalar (DASK): Tapu devrinin gerçekleşebilmesi için mülkün geçerli bir Doğal Afet Sigortası (DASK) poliçesi olması şarttır. Poliçe primi binanın yaşı, kat sayısı ve m2’sine göre değişir.
Vekaletname ve Noter Giderleri: Eğer işlemler vekil aracılığıyla yürütülüyorsa noter onaylı vekaletname ücretleri ek bir gider kalemi oluşturur.

Question 4

Sadece konut mu, yoksa arsa, arazi ve ticari gayrimenkul satışı da yapıyor musunuz?

Accepted Answer

Evet, hizmet yelpazemiz sadece konutla sınırlı değildir. Gayrimenkulün her segmentinde, yatırım amacınıza uygun profesyonel çözümler sunuyoruz:

Arsa ve Arazi Yatırımları: Sadece yer göstermekle kalmıyor; ilgili belediyelerden güncel imar durumu araştırması, parselasyon analizi ve bölgenin gelecek projeksiyonunu çıkararak en yüksek prim potansiyeline sahip lokasyonları belirliyoruz.
Ticari Gayrimenkul: Mağaza, dükkan, ofis veya komple bina arayışlarınızda; kira çarpanı (amortisman süresi), kurumsal kiracı potansiyeli ve ticari verimlilik analizleri ile "nakit akışı" odaklı bir danışmanlık sağlıyoruz.
Proje ve Geliştirme: Kat karşılığı veya hasılat paylaşımı gibi özel modellerde, mülk sahipleri ile müteahhitler arasında köprü kurarak sürecin hukuki ve finansal güvenliğini yönetiyoruz.

Question 5

Tapu ve devir işlemlerinde danışmanlık veriyor musunuz? Süreç nasıl işliyor?

Accepted Answer

Evet, gayrimenkul danışmanlığı sadece mülkü bulmakla bitmez; asıl önemli süreç yasal devir aşamasında başlar. İşlemlerinizin sıfır hata ve maksimum güvenlikte tamamlanması için şu adımları sizin adınıza yönetiyoruz:

Evrak Yönetimi: Belediye borçsuzluk yazısı, zorunlu DASK poliçesi, güncel ekspertiz raporu ve kimlik aslı/fotokopi kontrollerini yaparak dosyanızı eksiksiz hazırlarız.
Web-Tapu Başvurusu: Randevu sürecini dijital sistem üzerinden başlatır, harç mesajlarının gelmesini takip eder ve tarafları eş zamanlı bilgilendiririz.
Güvenli Para Transferi: Alıcı ve satıcı arasındaki en hassas nokta olan "para-tapu" eşleşmesini, Bloke Çek veya Tapu Takas sistemleri ile güvence altına alarak dolandırıcılık risklerini ortadan kaldırırız.
Randevu ve İmza Organizasyonu: Tapu müdürlüğündeki imza saatinizi koordine eder, imza anında bizzat yanınızda bulunarak süreci son imzaya kadar denetleriz.
İşlem Sonrası Destek: Tapu tesliminden sonra belediyeye verilmesi gereken emlak beyanı gibi "satış sonrası" zorunlu bilgilendirmeler konusunda da sizi yönlendiririz.

Kısacası; sizin yerinize tüm bürokrasiyi biz yönetiyoruz, size sadece belirlenen saatte imza atmak kalıyor.

Question 6

Maltepe bölgesinde bir mülkün ortalama satış süresi nedir?

Accepted Answer

Maltepe; sahil hattı, minibüs yolu ve metro aksı gibi farklı dinamiklere sahip çok hareketli bir bölgedir. İstatistiksel verilere ve güncel portföy yönetimimizdeki sonuçlara göre:

İdeal Satış Süresi: Doğru ekspertizle piyasa değerinde satışa çıkan bir mülk için ortalama süre 30 ila 45 gündür.
Hızlı Satış Faktörleri: Mülkün ulaşım akslarına (Metro/Marmaray) yakınlığı, bina yaşı (özellikle deprem sonrası yapılar) ve balkon/deniz manzarası gibi avantajlar bu süreyi 15-20 güne kadar indirebilir.
Süreci Ne Uzatır? Hatalı fiyatlandırma, mülkün pazarlama kanallarında (profesyonel fotoğraf/video eksikliği) zayıf temsil edilmesi ve bölge analizinin yanlış yapılması satış süresini 90 günün üzerine çıkarabilir.

Bizim Farkımız: Maltepe’deki güncel arz-talep dengesini takip ederek mülkünüzü "bekleyen ilan" olmaktan çıkarıyor, etkili dijital pazarlama ve hazır alıcı ağımızla en kısa sürede en doğru alıcıyla buluşturuyoruz.

Question 7

Ücretsiz gayrimenkul ekspertiz süreci nasıl işliyor? Ne kadar sürer?

Accepted Answer

Mülkünüzün gerçek piyasa değerini belirlemek, satış stratejimizin ilk ve en önemli adımıdır. Ücretsiz ekspertiz sürecimizi şu 3 aşamada, tamamen şeffaf bir şekilde yönetiyoruz:

Veri Toplama ve Bölge Analizi: Talebiniz bize ulaştığında; mülkünüzün metrekaresi, bina yaşı, cephesi ve teknik özelliklerini inceleriz. Ardından, bölgedeki son 6 ayda gerçekleşmiş satış verileri ile mevcut rakip ilanları (emsalleri) karşılaştırırız.
Yerinde İnceleme (Opsiyonel): Dijital verilerin ötesine geçmek için mülkünüzü ziyaret ederek; tadilat durumu, manzara avantajı veya kat konumu gibi "fiyatı yukarı çekecek" özel detayları not ederiz.
Kapsamlı Değerleme Raporu: Topladığımız tüm verileri birleştirerek; mülkünüzün "Hızlı Satış Fiyatı" ve "Piyasa Değeri" arasındaki dengeyi gösteren raporumuzu hazırlıyoruz.

Hız ve Şeffaflık: Talebinizden sonra en geç 24 saat içinde size detaylı bir geri bildirim sağlıyoruz. Amacımız, mülkünüzün ilanda "bekleyen" değil, "satılan" bir gayrimenkul olmasını sağlayacak en doğru rakamı bulmaktır.

Sık Sorulan Sorular